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·三等獎

我與天鴻共成長

產品設計管理工作的思考
時間:2011-12-21 03
作者: 李 京
來源: 產品管理部
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    來到天鴻地產已然是第5個年頭了,從學校畢業至今也不過7年而已。4年多的時間不僅占了我大半的工作經歷,同時也渡過了人生中重要的轉折,與公司共同經歷了風風雨雨,算不上大風大浪,至少也是風雨同舟了。
三級架構、兩級管理,伴隨著這個新穎詞組,這一年我加入了快速發展中的天鴻地產,成為了公司設計管理崗位的一員,在個人職業生涯中也算是一次重大轉折,工作性質由設計院的設計人員轉變成為了開發公司的設計管理人員。
    還記得么,一個致力于拓展全新管理模式的開發團隊,擁有完善的管理組織體系,年輕化管理團隊,以“讓優秀成為一種習慣”為團隊口號,以嚴謹縝密的工作態度為團隊的指導思想,充分發揮個人能動性,促進團隊整體工作效率的不斷攀升為己任,以最終完成公司所交給的任務為己任,團結一致,奮勇前進的常營二項目部。我就是這個團隊的成員之一。 
 
常營二項目部合影
    在一個完全給予信任的團隊里,也更加肩負了一種無形的責任。雖然之前在設計院,一直在與建筑相關的設計領域里摸爬滾打,但第一次接觸建筑全周期的設計工作,還是有太多需要學習和補充的方面。
    與日本三井不動產的合作,是我們很有意義的一次嘗試,至少從產品設計和住宅理念上我們收獲頗豐,在301#、302#的最終設計中也有一些依稀可見的痕跡,無論是入戶玄關的營造、還是儲存收納空間的預留,都不同程度體現出我們在產品設計方面的進步之處。
 
    三井不動產所做北京常營三區示意性方案模型
    一段時期內,301#、302#有精裝交房的想法,所以在樣板間及施工圖的設計中加入了戶型優化設計工作,不僅包括櫥柜、衛生潔具,還包括設備管線、電器插座及瓷磚排布等,其初衷是為了使戶型設計及設備機電管線更加合理有效,在此基礎上再深化出的精裝施工圖自然就更加符合實際,但在設計優化過程中,我們發現了很多初始設計不合理的地方,并在優化過程中進行調整修改,假想如果我們沒有做這些設計優化工作,那么結果將是無效成本的增加。設計工作往往不是一蹴而就的,而是在各個階段需要我們進行不斷的設計優化和完善工作的。
 
    301#、302#戶型圖
    市場調整,2008年隨著全球經濟危機余波的影響,我國一線城市房地產市場也經歷了一次震蕩,也可以說是一次洗牌,由于受房地產市場政策的影響,導致了銷售量和價格齊下跌。各地產公司都做出了及時響應和調整,當然我們也不例外,在市場發生變化的同時,各家地產公司都意識到,增強產品核心競爭力才是逃離困境的那根保險繩。
    為了增強產品核心競爭力,2008年年底公司整合內部資源重新調整本部產品管理部,不僅增加了部門內各專業的專業能力,還加強了對各城市公司產品開發的管理職能。為適應公司的發展,產品管理部根據規范化、精細化管理的要求,對公司產品管理體系進行重新搭建,確定了3-5年內完成公司產品管理體系建設的目標,圍繞此體系的建設還要進行一系列的制度和標準制定工作。就這此刻,我非常榮幸地成為了產品管理部的一員。
    產品管理體系是公司產品管理能力、水平和效率的集中表現,是最終管理效果的重要保障。新產品管理體系的主體可以簡單概括為:“以制度管理為核心,以標準為規范,以資源和知識積累為基礎,以組織體系為保障,形成一個金字塔式的體系”。
 
    公司產品管理體系系統圖

    在這個體系中,我主要承擔了產品問題庫的編制工作。產品問題庫屬于知識積累部分,它既是歸納和總結所有產品問題的一個工具和平臺,又是制定公司產品管理體系中管理制度、產品標準和工作標準的重要參考依據之一,是構成產品管理體系堅實基礎的核心內容。
2009年產品管理部著手搭建“天鴻地產產品問題庫”,并且每半年進行一次維護更新。現在最新版的產品問題庫已在“產品信息庫”中刊登,每位同事都可以上線查閱,希望產品問題庫成為你的、我的、我們大家的交流學習平臺。
    產品問題庫的搭建讓我更深刻地體會到,經驗總結是一項有價值、有意義的必要工作,特別是對于我們這樣一家老牌開發企業,經歷、經驗、教訓就是我們的寶貴財富,就是我們的核心競爭能力,不正確認識和加以利用豈不太過可惜了。雖然產品問題庫的搭建只是我在產品管理部工作的一部分,但是我覺得還是受益匪淺的。
 
    產品問題庫封面

    用了兩個非典型性的事例對我這4年來的工作情況進行了一個簡短回顧,其間的收獲自不必多言,前后兩段工作的內容雖然不盡相同,但是都沒有離開設計管理這條主線。以下觀點僅代表個人觀點和4年又3個月對設計管理工作的一些假設猜想:
    1、產品設計管理之內憂:
    首先,應明確本部職能部門和城市公司職能部門之間的關系和職責劃分。他們之間的關系就好比足球場上的裁判員和運動員,兩者不能互換,但大賽之前足協都會請有經驗的裁判員給足球運動員進行規則講解,告訴運動員應當如何理解規則、利用規則、避免犯規,并給運動員出謀劃策,讓我們的運動員在比賽中最大程度的成為規則的受益者。
    其次,對于設計周期和設計質量之間的關系。其實兩者之間是一個矛盾的共同體,設計周期短了設計質量必然高不了,要想高質量的完成設計工作,設計周期自然不會太短。真正要提高設計周期的重點在于下一個設計環節的準備工作是否做好了,上一個設計環節中的相關問題是否解決完了。只有這兩者的工作都做到位了,各個設計環節銜接順暢了,設計周期才能得到確保。有了合理的設計周期作為保障,設計質量還取決于所提設計任務書的質量和設計單位的水平,而設計任務書的質量又取決于產品定位的質量。真可謂“環環相扣,百密不能疏”啊。
    最后,就是設計管理團隊的搭建。第一,設計團隊需要一個有實操經驗的管理者;第二,設計團隊專業配備要盡量齊整;第三,要對設計團隊進行定期的專業培訓和業務指導。
    2、產品設計管理之外患:
    首先,是設計單位的選擇。方案設計單位要選擇在業內有較高知名度和較好口碑的,主設計人水平最關鍵;施工圖設計單位要盡量選擇長期合作的。
    其次,設計管理模式。傳統設計管理模式不必多說了,說一下新想法:
    新模式一,針對大型居住項目或公建項目可分專業選擇設計單位,以方案設計單位或施工圖建筑專業設計能力強的設計團隊為設計總包,再以結構(具備方案及優化能力)、設備(具備方案設計及優化能力)、電氣、弱電智能化、園林景觀、市政(具備方案及優化能力)等專業設計能力強的設計團隊為設計分包,建立一個類似于施工總包和分包的設計大體系,最大程度的提高專業設計人員的積極度和設計質量。
    新模式二,主要針對住宅項目,在傳統方案、施工圖設計的全周期過程中需要一個戶型(精裝)設計優化單位,對戶型內的建筑、結構、設備、電氣等專業進行全方位綜合和優化,而后將優化成果實現于施工圖設計中,最大程度的減少無效成本和使用功能缺陷。強調一點,要使結構優化稱為一種常態化工作。
    最后,個人還覺得很多設計的細部節點很重要。搞設計的很少有在自己設計的房子5年或10年后能去再看看的,所以出現的由設計不足導致的使用功能缺陷的問題也就無從知道。最近的一次培訓給我很大的啟發,像地下車庫地板漏水、屋面漏水、門窗漏水、墻面裂縫等最顯而易見的問題,我們是可以找專家或效仿萬科等先進企業的改良技術做法,通過改良后的節點技術做法解決這些讓我們痛心疾首的難題。
 
    上海北岸長風項目C棟商業項目

    總結一下,從銷售的角度來看,最近的4至5年,公司正處于一個快速發展的階段;從產品的角度來看,最近的4至5年,公司正處于一個多元化發展的階段;從自身的角度來看,最近4年來也是我的一個快速和多元化的發展階段。
    我認為在天鴻地產學到的最重要的一點就是做人和事要有原則,先學會做人,再學著做事;低調做人,高調做事。
    上述無論是知識經驗的積累,還是個人思想的啟發,都不同程度的反映出了我在天鴻的成長過的收獲,希望“與你分享美好未來”,讓“我們與天鴻共成長”。
 
    北京良鄉華龍市場項目概念性設計方案中標方案

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